Prêt immobilier : Les critères d’éligibilité examinés en profondeur par les banques

Obtenir un prêt immobilier est souvent un parcours du combattant. Avant d’accorder un financement, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, les banques examinent de nombreux critères pour s’assurer de la solvabilité des emprunteurs. Tour d’horizon détaillé des principaux éléments étudiés par les établissements bancaires pour déterminer l’éligibilité à un prêt immobilier.

Les revenus : le critère majeur

Des revenus réguliers et suffisants sur le long terme

Le critère essentiel sur lequel se basent les banques pour accorder un prêt est celui des revenus. Elles vont vérifier que les revenus des emprunteurs sont à la fois réguliers, stables et suffisants pour assumer les mensualités sur toute la durée du prêt immobilier, soit en général 15 à 25 ans.

Les banques demandent pour cela les fiches de paie des 3 derniers mois, ainsi que les avis d’imposition des 2 dernières années. Elles regardent la nature des revenus (salaires, revenus fonciers, bénéfices commerciaux, pensions, allocations…) et s’assurent qu’ils sont pérennes.

En règle générale, il est préférable de justifier d’un CDI ou d’un statut de fonctionnaire pour garantir une stabilité optimale des ressources. Les professions libérales doivent présenter des revenus réguliers sur les 3 dernières années.

En ce qui concerne le montant, les banques calculent le taux d’endettement, qui correspond aux mensualités rapportées aux revenus. Il ne doit pas dépasser 33%, voire 35% avec des garanties supplémentaires. Selon les cas, il peut être préférable de regrouper les revenus de deux emprunteurs pour maximiser les chances.

Une perspective d’évolution favorable des revenus

Au-delà des revenus actuels, les banques regardent leur évolution future probable. Si les emprunteurs bénéficient d’un contrat récent ou viennent de connaître une augmentation, l’accès au crédit sera facilité. À l’inverse, être proche de la retraite peut compliquer l’obtention d’un financement sur le long terme.

L’idéal est de présenter une situation professionnelle pleine d’avenir, avec des perspectives concrètes d’augmentation de salaire dans les prochaines années. Cela rassure les banques sur la capacité à assumer les mensualités, qui ont tendance à augmenter généralement au fil du prêt.

L’importance d’un apport personnel conséquent

Si ce n’est pas obligatoire, un apport personnel constitue un élément très positif aux yeux des banques. Il est vivement recommandé de présenter un apport d’au moins 10% du montant du prêt demandé. Plus cet apport est important, plus les chances d’obtenir un financement augmentent.

Cet apport prouve en effet la capacité d’épargne des emprunteurs. Il permet aussi de faire diminuer le taux d’endettement en finançant une partie de l’achat avec des fonds propres. Il est donc fortement conseillé de se constituer une épargne en prévision, sous forme de livrets réglementés, ASSV, PEL, investissements…

En résidence principale, un apport minimal de 10% est un strict minimum. Sur un investissement locatif, il est préférable de monter à 20 ou 30% pour maximiser ses chances. Cet apport pourra provenir de différentes sources : épargne personnelle, donation familiale, héritage…

La situation professionnelle : un gage de stabilité

L’importance primordiale d’un CDI

La nature du contrat de travail des emprunteurs est également scrutée par les banques. Dans 95% des cas, elles exigent un CDI confirmé depuis au moins 2 ou 3 ans dans la même entreprise ou le même secteur d’activité. C’est le contrat par excellence qui garantit un revenu pérenne tout au long du prêt.

Les fonctionnaires titulaires sont également parfaitement éligibles au crédit dès la fin de leur stage, grâce à la garantie de l’emploi à vie. Les militaires et les agents des services publics remplissent aussi ces conditions de stabilité nécessaires.

Pour les professions libérales, il est généralement demandé 2 à 3 ans d’activité pour prouver la récurrence du chiffre d’affaires et des bénéfices d’une année sur l’autre.

La méfiance envers les contrats précaires ou en cours

À l’inverse, se trouver en CDD, en intérim, en apprentissage, en contrat saisonnier ou encore en période d’essai sur son CDI constitue un obstacle majeur à l’obtention d’un prêt immobilier. Même avec un bon salaire actuel, la précarité du contrat fait craindre aux banques une baisse future des revenus.

Les freelances et auto-entrepreneurs doivent également justifier de revenus réguliers sur au moins 3 ans, et ne présenter aucun déficit sur les exercices passés. Toute forme de revenus jugée fluctuante ou risquée compromet sérieusement l’accès au financement bancaire.

L’âge de l’emprunteur, entre minimum requis et maximum autorisé

Un âge minimum exigé

Pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier, il faut avoir atteint la majorité, c’est-à-dire 18 ans révolus. Certains établissements acceptent des dossiers dès 21 ans, à condition de présenter une situation professionnelle et financière extrêmement solide.

Dans les faits, l’âge moyen d’un primo-accédant se situe plutôt autour de 30 ans. Les banques restent méfiantes envers les jeunes actifs, et préfèrent un emprunteur ayant déjà une dizaine d’années d’expérience professionnelle, de stabilité et de capacité d’épargne démontrées.

Un âge maximal pour finir de rembourser

L’âge maximal pour finir de rembourser intégralement son prêt se situe généralement à 75 ans. Au-delà, les banques estiment que le risque d’insolvabilité est trop élevé, les revenus à la retraite étant réduits.

Ainsi, un emprunteur de 45 ans ne pourra pas obtenir un prêt sur 30 ans, mais plutôt sur 20 à 25 ans maximum. Ce critère de l’âge limite le montant accessible pour les emprunteurs plus âgés. Il est donc préférable de s’y prendre tôt, dès la trentaine, pour maximiser son financement.

La capacité d’épargne et la gestion des comptes

Une épargne régulière témoignant d’une bonne gestion

Au-delà des revenus, les banques s’intéressent à la capacité d’épargne dont ont fait preuve les emprunteurs dans le passé. Elles regardent l’épargne disponible sur les comptes courants, livrets et assurance vie.

Une capacité à mettre de côté chaque mois une partie de ses revenus est un signal positif, témoignant d’une bonne gestion. Des petits extras comme des voyages ou loisirs sont acceptables, à condition que l’essentiel soit alloué aux dépenses contraintes et à l’épargne.

L’absence d’incidents de paiement sur le compte

La banque examine également la gestion passée du compte bancaire, en interrogeant le FICP (Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers). Tout incident comme un découvert non autorisé, un chèque sans provision, ou un crédit renouvelable mal remboursé est très mal perçu.

Il est donc recommandé de bien tenir son budget chaque mois et de ne pas présenter d’incidents de paiement sur son compte dans les 6 mois précédant la demande de prêt. Une bonne cote de crédit facilite l’obtention du financement.

Les Clefs de votre Éligibilité au Prêt Immobilier

Vous l’aurez compris, les banques examinent de très près le profil financier, professionnel et personnel des emprunteurs avant d’accorder les financements. Pour optimiser vos chances d’obtenir votre prêt immobilier, assurez-vous de répondre positivement à tous ces critères, et de présenter le meilleur dossier possible. Une bonne préparation en amont est la clé pour voir son prêt validé !

Les banques s’attardent vraiment sur le calcul du taux d’endettement

Le taux d’endettement est devenu, au fil des années, l’un des baromètres les plus significatifs pour les institutions financières. Véritable reflet de la santé financière d’un individu ou d’une entité, il traduit la capacité à rembourser ses dettes en rapport avec ses revenus. Si certains peuvent le considérer comme un simple pourcentage, les établissements bancaires lui accordent une importance prépondérante. En effet, il faut absolument connaitre le calcul taux d’endettement.

L’analyse approfondie de ce taux est indissociable de la gestion du risque inhérente à tout prêt. En effet, prêter de l’argent comporte toujours un risque, celui de ne pas être remboursé. Ainsi, en examinant minutieusement le taux d’endettement, les banques cherchent à évaluer la probabilité qu’un emprunteur soit en mesure de honorer ses engagements. C’est une sorte de garde-fou, une précaution élémentaire pour protéger leur capital.

• Ce taux se calcule généralement en divisant l’ensemble des charges mensuelles par les revenus.
• Le résultat, exprimé en pourcentage, doit idéalement se situer en deçà du seuil généralement admis de 33%.
• Néanmoins, cette règle n’est pas absolue.
• Certaines banques acceptent des taux plus élevés, à condition que le reste à vivre de l’emprunteur soit conséquent.

La véritable question demeure : pourquoi tant d’insistance sur ce taux ? Simplement parce qu’il s’agit d’un indicateur éloquent. Un taux d’endettement élevé est souvent synonyme de difficultés financières à venir. Il agit comme un avertisseur, une alarme discrète qui signale une situation potentiellement précaire. Les banques, en leur qualité de gardiennes du temple financier, ne peuvent se permettre d’ignorer un tel signe.

Il serait toutefois erroné de penser que les établissements bancaires se cantonnent à cette unique métrique. Bien sûr, le taux d’endettement est essentiel, mais il s’intègre dans une analyse plus vaste, englobant la stabilité professionnelle, le patrimoine, les antécédents bancaires et bien d’autres critères. Toutefois, il demeure l’un des piliers de cette évaluation, témoignant de son importance cruciale dans le monde bancaire moderne.

Comment réduire le taux d’endettement ?

Face à un taux d’endettement jugé excessif, la nécessité de le réduire devient impérieuse. Plusieurs stratégies, parfois méconnues, permettent d’y parvenir.

La première d’entre elles concerne le remboursement anticipé de certains crédits. Si les fonds le permettent, il peut être judicieux de solder en avance un prêt ou une partie de ses dettes, permettant ainsi de réduire significativement ses charges mensuelles.

La renégociation des prêts en cours offre également une avenue intéressante. En discutant avec son établissement bancaire, il est parfois possible d’obtenir de meilleures conditions, que ce soit en termes de taux d’intérêt ou de durée de remboursement. Par ce biais, la charge mensuelle peut se voir allégée, impactant directement le taux d’endettement.

L’optimisation des dépenses est une démarche souvent sous-estimée. En scrutant avec attention ses postes de dépenses, et en éliminant les superflus, on peut parvenir à dégager des marges budgétaires non négligeables. Ce n’est certes pas la solution la plus rapide, mais elle s’inscrit dans une démarche globale de maîtrise de ses finances.

Le rachat de crédits constitue une autre solution à envisager. Cette démarche consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul, souvent assorti d’un taux plus avantageux et d’une durée de remboursement étendue. Si elle peut parfois aboutir à un coût total du crédit plus élevé, elle a l’avantage indéniable de réduire drastiquement les mensualités, et donc le taux d’endettement.